Malgré les craintes, le retrait britannique de l’UE n’affecte pas le marché de l’immobilier luxembourgeois.

La question a été officiellement posée : le Brexit alimente-t-il la spéculation immobilière sur le marché résidentiel luxembourgeois ?

Sam Tanson, la ministre déi Gréng du Logement, avait d’ailleurs été interpellée le 29 janvier 2019 sur le sujet par le député David Wagner (déi Lénk).

Celle-ci avait alors expliqué que la sortie britannique de l’UE « entraînerait une pression supplémentaire sur les prix du logement du pays… En raison de la dynamique actuelle du marché du travail, et du nombre de personnes (environ 10.000) qui s’installent chaque année au Luxembourg. »

Si les sociétés britanniques s’implantent chez nous, il ne s’agira que de petites structures de quatre à dix personnes maximum, du moins pour commencer.

Nicolas Mackel, LFF

L’échange faisait suite à une conférence organisée quelques jours plus tôt par Jones Lang Lassalle. À l’époque, Robby Cluyssen, un consultant senior du groupe immobilier américain, avait annoncé que trois sociétés de conseil et de services bancaires basées outre-Manche envisageaient, en cas de Brexit, de louer une trentaine de logements pour les consultants qu’elles envoyaient en mission chez leurs clients luxembourgeois.

Selon lui, le retrait britannique « pourrait entraîner une hausse croissante de la demande, et par conséquent une nouvelle augmentation des coûts de location dans la capitale ».

Aubaine spéculative

Une aubaine pour certains propriétaires ! Conseillés par les agences immobilières, ceux-ci profiteraient de l’effet Brexit pour augmenter leurs prix, selon Sylvie Schmit, la directrice de European Relocation Service (ERS), une entité spécialisée dans la relocalisation au Luxembourg de sociétés et d’expatriés étrangers.

« Quand ils savent que les locataires ou acheteurs potentiels sont des britanniques qui viennent s’installer au Luxembourg, ils rehaussent leurs prétentions », constate-t-elle.

Toutefois, il s’agit de cas isolés nuance Robby Cluyssen : « Il est très rare que ceux-ci relèvent leurs tarifs pour cause de Brexit. Et quand ils tentent leur chance, ils reviennent bien souvent sur leur décision, faute d’acheteurs pour les suivre. »

Selon la fondatrice d’ERS cependant, la tentation demeure. D’autant que selon elle les firmes britanniques « déménagent des départements entiers au Grand-Duché ».

Celle-ci déclare y avoir déjà organisé le transfert de 150 à 200 personnes depuis 2017 : « 95 % sont des salariés et leur famille. Les 5 % restants sont des particuliers, qui s’expatrient pour des raisons avant tout fiscales », détaille-t-elle.

L’activité liée au Brexit représente désormais environ 20 % de son chiffre d’affaires. Dans la finance, la branche la plus impliquée par le Brexit, 58 sociétés basées au Royaume-Uni ont annoncé leur décision d’installer une partie ou l’intégralité de leurs activités au Luxembourg.

En réponse au Brexit, plus d’une cinquantaine de sociétés britanniques ont décidé d’installer leurs opérations au Luxembourg (photo : Viktor Forgacs, Unsplash)

La plupart sont actives dans l’assurance, la banque, la gestion d’actifs et la fintech.

Le Brexit a moins d’incidence sur le marché que le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande de logements.

Olivier Bastin, Immobel

Pour Nicolas Mackel, le CEO de l’agence de promotion Luxembourg for Finance, les sociétés britanniques ne transféreront toutefois pas des départements entiers de staff.

« Si elles s’implantent chez nous, il ne s’agira que de petites structures de quatre à dix personnes maximum, du moins pour commencer », ajoute-t-il.

Aussi, il estime à environ 3.000, le nombre d’emplois potentiels qui pourraient être ainsi créés. « La majorité de ces postes sera occupée par des salariés déjà actifs au Luxembourg et par des résidents de la Grande-Région », prévoit-il.

Pas d’impact direct

Tout porte donc à croire que le Brexit n’aura pas d’impact direct sur les prix du logement.

Olivier Bastin, le CEO d’Immobel, un groupe belge spécialisé dans l’immobilier, y voit lui un effet limité : « Le Brexit a moins d’incidence sur le marché que le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande de logements », observe-t-il.

Si les prix ont augmenté d’environ 7 % ces dernières années, on ne saurait y voir une influence du Brexit.

Julien Licheron, LISER

« Car le pays n’arrive pas à produire suffisamment d’habitations par rapport aux besoins de sa population. » Un point de vue validé par Julien Licheron, économiste au Luxembourg Institute of SocioEconomic Research (LISER).

« Cette hausse est avant tout due à cette situation asymétrique », précise-t-il. Et même si les prix ont augmenté d’environ 7 % ces dernières années, on ne saurait y voir une influence du Brexit. »

Quid des investisseurs immobiliers ? L’arrivée de sociétés britanniques au Luxembourg pourrait-elle avoir un impact sur leurs décisions d’investir dans la pierre luxembourgeoise ?

Fondamentaux prometteurs

« Clairement non ! », répond Olivier Bastin. « Ceux-ci, notamment les Family Office, n’investissent pas dans le résidentiel du fait du Brexit, mais bien pour diversifier leur portefeuille : ils achètent des actions, des emprunts d’État et du résidentiel.

Il s’agit de blocs de parfois 15 appartements, pour des transactions jusqu’à 15 millions d’euros », ajoute-t-il. « Le rendement de 7 % par an qu’ils en tirent, est parmi les plus rentables actuellement ».

Aussi, selon le CEO d’Immobel, ceux-ci regardent avant tout les fondamentaux, comme la croissance démographique et économique du pays, et la demande de logements. Le Brexit, lui, n’arrive en général qu’en 4 e position dans les décisions d’investissement, aux côtés d’autres critères comme la pression fiscale par exemple. »

Ces indices semblent pour le moment prometteurs : « Le pays enregistre une forte augmentation démographique », observe le spécialiste de l’immobilier.

La croissance économique est elle aussi soutenue : « La hausse actuelle de 2 à 2,5 % du PIB génère une vraie création d’emplois, qui à son tour induit des besoins en bureaux et en habitations supplémentaires…

Ce qui entraîne de fait une demande de logements forte, car on n’en construit pas suffisamment par rapport aux besoins », conclut-il.

Luxemburger Wort, juillet 2019

Before the Brexit comes true